Kira tahliyesi davası, ihtiyaç nedeniyle açılmış olup, mahkeme davanın kabulüne karar vermiştir. Ancak davalı vekili, bu kararı istinaf etmiş ve üst mahkeme incelemesine sunmuştur. Türk Borçlar Kanunu’na göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının belirli sürelere uyularak açılması gerekmektedir. Kiraya verenin, sözleşme fesih ihbar süresi belirlenmişse dava açmadan önce kiracıya yazılı ihtar göndermesi zorunludur. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olduğundan, mahkeme tarafından resen dikkate alınmalıdır.
Somut olayda, kira tahliyesinde, fesih bildirimi yapılmadıkça sözleşmenin yenileneceği hükmü yer almaktadır. Davacı tarafından belirtilen ihtar süresine uyulmadığı ve sözleşmenin bir yıl daha uzadığı anlaşılmıştır. Bu nedenle mahkeme, kira tahliyesi davasının süresinde açılmadığını tespit etmelidir. İlk derece mahkemesi, sürelere uyulmadan açılan davayı kabul etmiş, ancak istinaf incelemesinde bu hatanın düzeltilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır. HMK hükümleri gereği, mahkeme kararının düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesine karar verilmiştir.
SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 6. HUKUK DAİRESİ DOSYA NO : 2023/131 KARAR NO : 2024/3183
İlk derece mahkemesince toplanan deliller ile tüm dosya kapsamına göre, ileri sürülen istinaf nedenleri ve HMK 355/1 maddesi uyarınca kamu düzenine ilişkin yapılan inceleme sonucunda; Dava; ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Yapılan yargılama sonucunda Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından istinaf edilmiştir.
TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.
Somut olayda, davaya dayanak olup hükme esas alınan ve taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmayan 01/10/2015 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar 19. maddesinde ”kontratın sona ermesinden 15 gün evvel taraflar yazılı olarak feshi ihbarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş sayılır.” düzenlemesi bulunduğu anlaşılmakla, anılan sözleşme hükmü gereğince davacı tarafından dönem sonundan 15 gün öncesine kadar davalıya gönderilen bir ihtar bulunmadığından kira sözleşmesinin bir yıl uzadığı, açıklanan bu olgu karşısında fesih süresine uyulmadan dava açıldığı anlaşılmıştır.
Mahkemesince fesih süresine uyulmadan dava açıldığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru değilse de bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılamayı gerektirmediğinden HMK’nun 353/1-b.2 maddesi gereğince hükmün düzeltilerek yeniden esas hakkında karar verilmesi gerekmiş, 6100 Sayılı HMK’nın 353/1-b-2 maddesi gözetilerek yeniden hüküm verilmesinin öncelikli koşulunun mahkeme hükmünün kaldırılması olmasına göre ve istinaf edilmeyerek kesinleşen hususlar aynen muhafaza edilerek aşağıdaki şeklide hüküm kurulmuştur.
Kira Tahliyesi Davasının Özeti
Bu karar, kira tahliyesi davalarında fesih süresine uyulmasının önemini vurgulamaktadır. İhtar süresine riayet edilmeden açılan davaların reddedilebileceği bir kez daha ortaya konmuştur.